両親からの土地の贈与

[[pict:futaba]]Ｑ．

不動産・税金ついてあまり知識が無くお恥かしいのですが、アドバイスをお願いします。
私30歳・既婚女性です。地方に住む実両親が今年、新たに土地・住宅購入予定のため、現在住んでいる土地と家屋は私が譲り受ける形で話を進めています。ちなみに査定結果は土地は5〜600万位、家屋は築30年以上で資産価値は無いようです。私の希望では2008〜9年に土地名義を変更、古い家屋取り壊し新築を建てるつもりです。一般的にこのようなケースではどんな方法（手続）とられていますか？また、節税のポイント等ご教授願います。

※回答は2006/2に作成されたものです


[[pict:futaba]]Ａ．回答　　吉田より

１．確認
実両親・・・地方に在住
現在住んでいる土地と家屋・・・東京（地方でないところ）。昔は実両親が住んでいたが、現在は、ご本人夫婦が住まい。
譲り受け・・・無償でご本人の名義とする
これでよろしいでしょうか。

２．贈与税
個人が財産を贈与された場合、贈与税が発生します。今回の場合、ご両親から土地を譲り受けますから、土地600万円について贈与税が発生します。
(600万円−基礎控除110万円）×30%−65万＝82万円
82万円の贈与税を支払うと、ご両親から土地を譲り受けることができます。


節税のポイントも含めて、一般的にこのような場合、どのようなことを検討するか説明いたします。

３．相続時精算課税制度
贈与税は、相続税より税負担が大きな税金です。相続税の場合、相続人が1人の場合、基礎控除＝5000万円＋1人×1000万円
＝6000万円までは、税金がかかりません。このように、贈与税は相続税より高額なため、相続が発生するまでは、親から子の代に、財産が移転しないのが現状でした。
そこで、相続時精算課税という制度が作られました。簡単に説明しますと、親の生存中に財産移転を行うが、税金は相続税が発生した時に計算するという制度です。財産額にして、2500万円までは、税金が発生しません。
仮に、ご両親の財産が600万円だけだとしたら、
贈与時・・・600万円−2500万円＝０
相続時・・・600万円−6000万円＝０
となり、贈与税も相続税も発生しません。

４．財産の評価下げ
ご両親から、土地だけを譲り受けるのではなく、ご両親が住宅ローンで住宅を新築し、その全て（土地、住宅、住宅ローン）を贈与する方法です。住宅は固定資産税評価額で行いますが、住宅ローンの金額より評価が低いのが一般的です。その結果、住宅＋住宅ローンの金額は、マイナスとなり、財産額の評価を引き下げる効果があります。その際、土地と一緒に贈与すれば、贈与税額が小さくなります。相続時精算課税制度を利用することも可能です。

３．を中心に、土地の譲り受けを検討されればと思います。ご両親の財産額が大きい場合は、どのような方法（例えば4.のような方法）が望ましいか、詳しい分析が必要になるかと思います。


以上、回答とさせて頂きます。何らかのお役に立てれば、幸いです。